Современный процесс реновации и сноса хрущевок

«Подвохов в старом жилом фонде очень много, ведь это действительно дома плохого качества: низкие потолки, маленький объем воздуха, старые коммуникации и порой самые непредсказуемые соседи», ー говорит генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов. Хрущевки, заполонившие страну в 1960-тых, сегодня находятся в ветхом состоянии, но до сих пор занимают микрорайоны, потому что однозначный ответ на вопрос: «Сносить или модернизировать?» пока не нашли. За последние 20 лет в Москве опробовали обе стратегии. Какая из них более экономически выгодная для власти ещё не решили, однако эксперты в области архитектуры настаивают на реновации, а не уничтожении советского наследия.

История Хрущевок

После Второй мировой войны, когда дома были разрушены, а жилищный вопрос стоял очень остро, власти Советского Союза не могли игнорировать ситуацию. В 1956 году был разработан типовой проект пятиэтажного жилого дома, который получил название «хрущевка».

Новые для того времени здания строились из железобетонных панелей, которые изготавливались на специальных заводах. Дома состояли из небольших квартир с одной, двумя или тремя комнатами, кухней и ванной. Кандидат архитектуры И.А. Прокофьева в работе, посвященной хрущевкам, называет такую застройку «системой-конструктором», где нет излишеств и всё рассчитано до мелочей.

По словам исследовательницы Е.В.Ивановой , у нового жилищного фонда был ряд преимуществ: хрущевки были намного дешевле, чем традиционные кирпичные сооружения. Это делало их доступными для широких слоев населения. Панельная технология строительства позволяла быстро возводить здания, что помогло оперативно решить острую нехватку жилья. Хотя квартиры в хрущевках были небольшими, они были функциональными и обеспечивали базовые потребности жителей. Для населения страны, привыкшего жить в коммуналках, собственные кухня и санузел стали предметами радости и гордости.

Для своего времени идея панельных хрущевок была новаторской, отмечают исследователи. Этот метод, по мнению И.А. Прокофьевой, похож на современные технологии модульного строительства, которые также используют предварительно изготовленные компоненты для ускорения процесса застройки.

Хрущевки сейчас

Спустя более, чем 60 лет, многие хрущевки уже не пригодны для проживания. Жители часто сталкиваются с проблемами с теплоизоляцией, протекающими крышами и устаревшими инженерными системами, что делает перспективу проживания в доме типовой серии непривлекательной. Встает вопрос: «Что теперь делать с значительной долей жилищного фонда?»

6 июля 1999 года вышло постановление Правительства Москвы о сносе более 1700 пятиэтажек типовой серии. К 2017 году большая часть этих зданий была демонтирована. Однако в этот момент власти изменили подход и запустили программу реновации, предполагающую реконструкцию и модернизацию оставшегося жилого фонда.

Эксперты считают, что, несмотря на свой возраст, хрущевки имеют потенциал для новой жизни. И.А. Прокофьева утверждает, что благодаря простой конструкции, их относительно легко модернизировать. Можно улучшить теплоизоляцию, заменить окна и двери, обновить технические системы и даже надстроить дополнительные этажи. Реновация хрущевок не только улучшит условия проживания, но и повысит их стоимость. По словам инвесторов, это сделает их привлекательными для покупки в качестве актива и поможет решить проблему ветхого жилья в городах.

Однако не всегда желаемых изменений можно легко добиться. Доцент факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Виталий Стадников замечает, что юридические и финансовые механизмы реконструкции некоторых домов типовой серии остаются непонятными, так как после распада СССР большинство домов были приватизированы.

В работе «Хрущевки – снос или реконструкция: современные тенденции», автор отмечает, что высота потолка в хрущевках не соответствует актуальным правилам строительства и составляет 2,4 метра вместо положенных 2,5 метров. Тем не менее по остальным признакам, дома, массово строящиеся в 1960-х, соответствуют всем стандартам.

Реновация – это главный способ адаптации хрущевок к современным требованиям. Помимо жилья, эксперты предлагают переоборудовать их под офисы или другие нужды, ведь некоторые технические характеристики советских домов не соответствуют нынешним правилам. Учитывая, что сегодня снова строят панельные многоквартирные здания, опыт модернизации хрущевок становится альтернативой их сносу и разумным подходом к оптимизации массового строительства.